Kirúgták a főépítészt, aki szembement a beruházással – a NER titkos budapesti óriásfejlesztése, második rész | 2024.04.26.

Zugló mindvégig rosszul járt a két évtizeden át húzódó történetben, amelynek a végén egy tágas, zöld sportterületből lélektelen irodapark lett. A kerület és a fejlesztő közötti megállapodás végül kútba esett, így hosszadalmas pereskedésre kell számítani. És bíróság előtt zajlik a munkaügyi konfliktus is a volt főépítész, Dienes János és a Horváth Csaba vezette önkormányzat között. A szakember állítja: azért rúgták ki, mert negatív szakvéleményeket adott a beruházóval kötendő megállapodásról, amely az önkormányzatra nézve káros lett volna, a polgármester azonban mégis szorgalmazta.

Cikkünk első részében bemutattuk, hogyan mentette ki a magyar állam egy 244 milliárd forintos irodavásárlással Balázs Attila cégének elhibázott zuglói óriásberuházását. Ezzel új kormányzati negyed jön létre a Bosnyák tér háta mögött, amely metró- és villamosépítés nélkül óriási terhet ró majd a környezetére.

Cikkünk első részében megjegyeztük: azt még mindig nem lehet tudni, hogy „Zugló Városközpont” hét irodatömbjét milyen állami szervekkel töltenék meg, mert a NAV ehhez biztosan kevés. Az írás megjelenése után olyan információt kaptunk, hogy a Pest Vármegyei Kormányhivatal vezetője arra készül, 2026-ban el kell hagyniuk a patinás belvárosi Vármegyeházát, és a XIV. kerületbe kell költözniük. Ebben az esetben a reformkor egyik legfontosabb történelmi helyszíne és Pest egyik legértékesebb műemléke üresedne meg azért, mert az új Bosnyák téri irodaparkot fel kell tölteni hivatalokkal.

Meglátjuk, mi valósul meg az egyelőre hivatalosan nem megerősített tervekből. A továbbiakban inkább arról lesz szó, ami biztos, vagyis a múltról. Megnézzük, hogyan állt elő a Bosnyák tér mögött a jelenlegi helyzet, megmarad-e a piac, és hogy vajon miért rúgta ki az ellenzéki kerületvezetés a beruházással rendre szembeszegülő főépítészt.

Az egymást váltó polgármesterek sorában talán a legfontosabb megállapodást 2018. július 4-én Karácsony Gergely írta alá, mivel ebben a 2006-os adásvételi szerződés szerint egyetértési joggal rendelkező önkormányzat hozzájárult a tulajdonosváltáshoz. A lengyelek kiszálltak, és bejött új tulajdonosként a Bayer Construct; a háromoldalú szerződés szerint a partner kifizetett 150 millió forint kötbért az önkormányzatnak, lehetőséget kapott 15 százalék lakás építésére (ami önmagában nem kifogásolható, hiszen egészen addig egy monolit pláza szerepelt a tervekben), a közcélú vállalások érvényben maradtak. Az összefoglalóan előzményszerződéseknek nevezett szerződéskötegben jó néhány ilyen vállalás volt, erős leegyszerűsítéssel:

-- közfunkciók a telken belül a terület nagyjából negyedén,
-- 400 férőhelyes P+R parkoló,
-- a környező közterületek fejlesztése és rendezése a Csömöri utat is beleértve.

A beruházás volumenét akkoriban még a Zuglói Kerületi Szabályozási Terv (ZKSZT) határozta meg, amit a 2018-as megállapodás szerint módosítottak. A beépítés a környezőnél sokkal intenzívebb lett volna, de annál jelentősen kisebb, mint ami végül lett.

Az új tulajdonos megjelenésével a projekt először jobb (vagy kevésbé rossz) irányba indult el. A pláza lekerült a napirendről, helyette vegyes lakó-iroda-üzleti funkcióban gondolkodtak, nagyjából azonos részaránnyal. A Zugló Városközpontra átkeresztelt fejlesztés mestertervét a brit Zaha Hadid Architects építésziroda készítette el 2021-ben (mivel az építész 2016-ban elhunyt, a terveknek a személyéhez nincs köze). Ezen gyakorlatilag már azok az óriási méretű, hét-nyolcemeletes tömbök jelennek meg, amelyek végül megvalósulnak, és a formavilág is lényegében a látványterveknek megfelelő. Az elveszett zöldterületeket egy „zöld gerinc” hivatott kompenzálni, amely az építészek szerint behozza a Rákos-patak menti zöldet a Bosnyák térig, és ezáltal átkötést hoz létre a templom mögötti-melletti park és a patak menti zöldgyűrű között.

Ez persze inkább csak duma: az átkötés valóban létezett, ameddig megvolt a sporttelep, az új beépítés viszont a területet nagyrészt lefedi, csak egy keskeny zöldített sétányt jelent a tömbök között, illetve beültetett tetőkerteket az épületek mellett. A sétány új városszerkezeti elemként teljesen funkciótlan, nem vezet sehonnan sehova, csak az épületeket fűzi fel. Mivel a vásárcsarnok fővárosi tulajdon, így nem része a projektnek, a Bosnyák tér felé ténylegesen nincs átkötés. A túlsó vége egyszerűen kifut a Rákospatak utcára. Hogy ne legyen ilyen kurta-furcsa, ide a brit tervezők gyalogoshidat (és lépcsősített vízpartot) álmodtak, de a tengely a túloldali kertvárosban úgysem folytatható. A hídról végül a zuglói önkormányzat mondott le, mivel a közvetlen közelben úgyis van két másik átjáró (a Csömöri út és a Bosnyák köz tengelyében), aki át akar menni a túloldalra, megteheti. Összességében

-- pont olyan mesterterv volt ez, mint amit Londonban egy ismeretlen város számára rajzolnak, és a tulajdonosi igényeket messzemenőkig kiszolgálja.

Mire a megvalósítás megkezdődött, az önkormányzatnak már nem nagyon volt beleszólása, hogy mi épül az egykor általa eladott területen.

... a Bayer Construct a telken végül azt építhetett, amit akart: nem kellett megfelelnie semmilyen zuglói előírásnak, és az önkormányzatnak nem is maradt semmilyen jogi eszköze, hogy a beruházást megakadályozza. A 2022 nyarán elrendelt változtatási tilalmat a Kúria a következő év elején eltörölte, a kiemelő rendelet elleni alkotmányossági panaszt az Alkotmánybíróság elutasította. Cikkünk előző részében már említettük, hogy a beruházás tartalma időközben ismét módosult: a korábbi vegyes funkciót döntően iroda váltotta fel összhangban az állami hivatalok ideköltöztetéséről és a kivásárlásról szóló megállapodással.

Ezen a ponton a beruházást városépítészeti szempontból mindvégig ellenző kerületi főépítész, Dienes János úgy ítélte meg, hogy azon már nem lehet érdemben változtatni, ami a telekhatáron belül zajlik, azon viszont még igen, ami a telek körül. A kiemelő rendeletek ugyanis a korábbi előzményszerződésekben szereplő befektetői vállalásokat nem teszik semmissé, jogilag azok továbbra is érvényesek. A vita fő tárgya az lett, hogy milyen tartalommal jöjjön létre településrendezési szerződés a Bayer Construct és Zugló között, lehetséges-e egyáltalán eljutni a megállapodásig. Egy ilyen megállapodás két nagyobb elemből állhatna: mit valósít meg a Bayer a korábbi vállalások közül, és milyen pénzbeli ellentételezést ad azért, amit nem valósít meg.

Gyorsan meg is előlegezzük a választ: bár történt több nekifutás,

-- a településrendezési szerződést végül nem sikerült megkötni,

Dienes János főépítészt viszont tavaly novemberben kirúgták. Ha Zugló kormánypárti irányítás alatt állna, ebben nem is lenne semmi meglepő, így azonban mégis különös fordulat.

Utóirat

A fővárosi közgyűlés április 24-én, a ciklus utolsó ülésén egyhangúlag elfogadta a Bayerrel kötendő megállapodást a Csömöri út érintett szakaszának átépítéséről. Ez az útszakasz ugyanis fővárosi tulajdon, így a közterületi fejlesztésekhez kell Budapest hozzájárulása is. De miért nem háborúzik Budapest a NER-beruházóval?

Ugyanabból a józan belátásból, amit a közterületek kapcsán a zuglói volt főépítész is megfogalmazott: ez a beruházás ugyan súlyosan elhibázott, de legalább a környező utak, utcák rendezését ki lehet hozni belőle. Mégpedig egyszerűen azért, mert ezt a Bayer is meg akarja csinálni. Ahhoz, hogy minimálisan elfogadható viszonyok alakuljanak ki, a telek közvetlen környékét, a határoló közterületeket rendbe akarják tenni. Körülbelül 11 milliárdot költenének erre, és a tartalmat illetően az fog megvalósulni, amiben tavaly a kerülettel, valamint a Csömöri út tekintetében Erő Zoltán fővárosi főépítésszel megállapodtak. Egy nappal később ehhez a XIV. kerület is megszavazta a tulajdonosi hozzájárulást, vagyis a minimális együttműködés még akkor is szükséges, ha egyébként formális megállapodás nincs, és a felek a következő években a hadakozást a bíróságon folytatják. (Az utóbbi tény egyébként elgondolkodtathatja azokat, akik a 168 darab lakás valamelyikét megvásárolnák: a jogvita az egész telektömbre vonatkozik, így ezekre is.)

Dienes János szerint a letárgyalt közterületi rendezés kedvező előrelépést jelent a korábbi tervekhez képes:

-- a Csömöri úton a korábban elképzelt helyenként 9 (!) forgalmi sáv helyett jóval kevesebb lesz, marad hely kerékpárútnak, szélesebb járdának, fasornak, középen két elkülönített buszsávnak; az utóbbi helyén később villamospálya építhető, vagyis a rendezés nem lehetetleníti el az egykori 44-es vonal rekonstrukcióját, ha erre egyszer lesz forrás;

-- a Bosnyák téren a busztárolás megszűnik, a tér rendezettebbé válik, a villamosremízbe vezető kihúzóvágányt felújítják és meghosszabbítják;

-- a buszvégállomás átkerül a Rákospatak utcához;

-- a Rákospatak utcában járda és fasor épül, keresztmetszete nem változik;

-- a Bosnyák utcában megmarad a népszerű hétvégi őstermelői piac, a mostani aszfaltsivatag helyén két forgalmi sávot alakítanak ki, középen pedig lesz egy fásított, burkolt sáv, ahol a mostaninál sokkal rendezettebb viszonyok között bonyolódhat az árusítás; a parkolók az utca végében lesznek.

Ez választ ad a kerületieket talán leginkább foglalkoztató kérdésre: belátható ideig megmarad a vásárcsarnok és a piac, a főváros egyik utolsó nagy hagyományos piaca, amit kezdettől fogva úgy szerepeltettek a projektben, hogy ténylegesen nem is kerületi tulajdonú telken található. Hosszabb távon azt Dienes János is elképzelhetőnek tartja, hogy a csarnok helyén legyen egy új köztér, de csak akkor, ha visszaépült a Csömöri úton a villamos. Ekkor ugyanis a Bosnyák téri villamosremíz történelmi épülete megüresedhet, és alkalmas lehetne a piac befogadására. A közeljövőben azonban legfeljebb annyi várható, hogy a csarnok környékét a fővárosnak kissé rendbe kell tennie a kerítések átalakításával, valamint a parkolás rendezésével. A steril új városrész és a két szomszédos piac, a hétvégi őstermelői és a rendes kontrasztja így valószínűleg még évtizedekig fennmarad.
https://www.valaszonline.hu/2024/04/26/zuglo-varoskozpont-kormanyzati-negyed-bayer-construct-balazs-attila-horvath-csaba-varostortenet-kirugas-dienes-janos/

Előzmény

Válasz

Nehéz elképzelni, hogy ennek a lakótömbnek a jövőbeli vásárlói – már ha tudják, hol vesznek lakást – pont erre a kontrasztra vágynának, amikor a steril luxust megkaphatják a Duna-parton is. Természetesen az őstermelői piacot és a szomszédos csarnokot meg lehet szüntetni, arrébb lehet paterolni, lesznek is erre még határozott kísérletek, de a környék ettől még átlagos pesti kertváros marad.

A XIV. kerületben ez lenne a reális: élhető, hétköznapi lakások átlagembereknek. A 168 luxuslakást nem lesz olyan könnyű értékesíteni, mint ezeket a valóságos ingatlanpiaci fejlesztésekben megvalósuló otthonokat, de a NER a luxusberuházásokat szereti, ezért ide is luxuslakást épített. Eredetileg jóval többet, hiszen a tornyok fele még két éve is lakóház lett volna, és csak a másik fele iroda. Akkoriban összesen 950 lakással számolt a beruházó Bayer Construct, a NER meghatározó gazdasági háttérembere, Balázs Attila cége.

*** Balázs felemelkedéséről ebben a cikkben írtunk részletesen.
https://www.valaszonline.hu/2020/04/29/bayer-construct-balazs-attila-balatoni-kikotoberuhazas/

2023 tavaszán lakossági fórumon számolt be a cég arról, hogy a terv módosult, egy kivételével az összes tömb irodává alakul át.
https://14.kerulet.ittlakunk.hu/helyi-politika/230315/bosnyak-teri-varoskozpont-950-lakas-helyett-csak-168-lakas-epul

Elég nagy változás ez egy olyan projektben, amely még mindig „Zugló Városközpontnak” nevezi magát, de funkcionálisan kifejezetten egyhangú lesz: iroda iroda hátán óriási tornyokban egymásra halmozva.

... este és hétvégén az irodapark kihalt és üres, hétköznapokon viszont

-- naponta két elviselhetetlen dugó vár az ide ingázókra meg persze a környéken lakókra is, akik ugyanazokat az utakat használják.

„Zugló Városközpont” esetében ez mindenekelőtt a Csömöri utat és a Nagy Lajos király útját, kisebb mértékben a Rákospatak utcát jelenti, mindhármon nagy a forgalom most is. A projekthez készült tanulmányterv az irodai és kereskedelmi dolgozói létszámot körülbelül 8500 főre, a lakólétszámot 323 főre becsüli. Ahogy az ilyen terveknél lenni szokott, természetesen azt is levezetik, hogy ez egyáltalán nem jelent majd túlzott terhelést a környék úthálózatának, de az ilyen modellezések kizárólag azt a célt szolgálják, hogy a beruházónak legyen mire hivatkoznia. Józan ésszel nyilván sejthetjük, hogy a dugó még a Thököly úton is állni fog csúcsidőben.

Már csak azért is, mert ez a hét hatalmas irodatömb egy olyan területen épül fel, ami tömegközlekedési szempontból egyáltalán nem megfelelően ellátott, már a jelenlegi igények alapján sem.

A beruházó pedig természetesen nem épít semmilyen tömegközlekedési fejlesztést, hiszen erre nem kötelezi semmi, és nem jótékonysági intézmény: az irodai dolgozók majd jönnek, ahogy tudnak, kocsival vagy a Csömöri úton közlekedő busszal.

Ám ez a beruházó csak látszólag egy profitmaximalizálásra törekvő, a területből mindent kisajtoló, a köz szempontjait lehetőleg figyelmen kívül hagyó magáncég. Bár előbbi tulajdonságai megvannak, a beruházó valójában a magyar állam. Nem piaci alapon megvalósuló ingatlanfejlesztésről van ugyanis szó, hanem egy teljesen torz közberuházásról. 2023 júniusában Hadházy Ákos független képviselő észrevett a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) Zrt. szerződései között egy 244 milliárdos tételt, amely arról szólt, hogy a magyar állam megveszi a Bayertől a zuglói városközpont telkét és irodáit.
https://www.mnv.hu/gazdalkodas/kozbeszerzesek/szerzodeskereso?subject=zugl%C3%B3&from=0&size=10

Ezt egyáltalán nem verték nagydobra, pedig mind a vételár, mind az ingatlan nagy jelentőségű közügy kellene, hogy legyen. Ebből az összegből egy fél metróvonalat meg lehetne építeni, ráadásul olyan időszakban költi el az állam irodavásárlásra, amikor a legtöbb budapesti fejlesztést leállították arra hivatkozva, hogy az államháztartás nehéz helyzete miatt semmire nincs pénz. A zuglói irodanegyedre azonban van, és

-- nyugodtan mondhatjuk, hogy ez a magyar állam egyik legjelentősebb budapesti beruházása mostanában.

Azt azonban nem tudjuk, miért csinálják. A nemzetbiztonsági érdekre hivatkozva titkosított szerződés részletei még mindig nem ismertek, bár Hadházy a Transparency International segítségével pert indított azért, hogy hozzák nyilvánosságra. Idén márciusban a Kúria jogerős ítéletben kimondta, hogy a titkosítás indokolatlan, és az MNV-nek ki kell adnia a dokumentumokat,
https://telex.hu/gazdasag/2024/03/14/hadhazy-akos-bosnyak-ter-ingatlan-bayer-construct-szerzodes-itelet-kuria

-- a képviselő azonban még négy napja is arról posztolt, hogy ez nem történt meg.

Balázs Attila a Telexnek adott decemberi interjújában azonban a lényeget elmondta: egyelőre egy előleget utalt át a cégének az állam, a teljes összeget akkor kapják meg, amikor az irodák elkészülnek a kapcsolódó infrastrukturális beruházásokkal együtt, vagyis várhatóan 2026-ban.
https://telex.hu/gazdasag/2023/12/11/balazs-attila-bayer-construct-interju

A Bayer ezután csak a 168 lakást és az üzleteket tartja meg, egyébként levonul a területről.

Gulyás Gergely kancelláriaminiszter (is) azt mondta, a kormány szándékai szerint több jelenlegi államigazgatási szervet áthelyeznek ide az olcsóbb működés érdekében. Erre készült egy terv, a jelenlegi épületeket pedig értékesítik. Példaként a nagy létszámú hivatalok közül a NAV-ot említette, valamint a Központi Ellátási Főigazgatóságot. Utóbbi azért furcsa, mert a szervezet alig néhány éve kapott korszerű új székházat a Szabolcs utcában.

Hasonló kormányzati negyedet legutóbb Gyurcsány Ferenc miniszterelnöksége alatt akartak építeni a Nyugati pályaudvar mellett. Az ötletet heves viták övezték, az akkori Fidesz élesen ellenezte. Most viszont a jelek szerint itt van egy új kormányzati negyed, másfél éven belül kész lesz, és

-- nincs miről vitatkozni, hiszen nem is tudhatta senki mindeddig, hogy készül.

A nyilvánosság azt hihette, hogy a Bayer Construct nevű magáncég fejleszt ingatlant Zuglóban, ez azonban illúzió volt, valójában egy nagy közberuházás zajlott kiszervezve. Szögezzük le: normális körülmények között nem így építenek új államigazgatási központot.

Szögezzük le: normális körülmények között nem így építenek új államigazgatási központot. Egy ilyen jelentőségű beruházáshoz nyilvános hatástanulmányok készülnének, amelyek sorra vennék, hogy tényleg olcsóbb-e a működtetés, mi lesz a felszabaduló ingatlanokkal, megfelelő helyen van-e az új negyed, jó-e a költöztetés az ügyfeleknek, aztán lenne építészeti tervpályázat és tisztességes, nyílt közbeszerzés, egyeztetnének a fővárossal és a kerülettel. Megépülne legalább egy új villamos, és olyan városközpont létrehozására törekednének, amely jelentős zöldterületet is magában foglal, nemcsak egy szűkös sétányt és zöldtetős födémeket. A tervről lenne nyilvános vita, az első bejelentéstől az utolsó kapavágásig nyomon lehetne követni az eseményeket.

Így működnek a közberuházások, ha a közérdeket szolgálják, de Zugló esetében sokkal valószínűbb, hogy valami egész más történt: a NER egyik oligarchája belevágott egy óriásprojektbe, menet közben kiderült, hogy ezen a területen a tervezett, messze eltúlzott lakás- és irodamennyiséget nem lehet piaci alapon megtölteni, és mivel bukni nem hagyhatták, az állam mentőövet dobott: legyen szinte az egész iroda, majd teszünk bele valamilyen hivatalokat, abból úgyis van elég. A fejlesztő így biztonságosan és nyereséggel kiszállhat, az állam pedig úgy tesz, mintha pont erre a projektre lett volna szüksége. De vajon ha ez így alakult, az mit vetít előre a Zuglónál nagyságrendekkel nagyobb Rákos-Dubaj esetében?
http://autovezetes.network.hu/blog/kozlekedes_klub_hirei/dubai-luxus-buszmegallo-es-par-tobbi

Ha nem jól méri fel az ottani befektető, hogy Budapesten mennyi luxuslakásra, irodára és üzletre van szükség, akkor ki fogja azt a projektet a bukástól megóvni, és mennyiből?

Cikkünk második részében arról lesz szó, hogyan állt elő a Bosnyák tér mögött a jelenlegi helyzet, megmarad-e a jelenlegi piac, és az is kiderül, miért rúgta ki az ellenzéki kerületvezetés a beruházással rendre szembeszegülő főépítészt.
https://www.valaszonline.hu/2024/04/22/zuglo-varoskozpont-kormanyzati-negyed-bayer-construct-balazs-attila-horvath-csaba/

Válasz